רשות המסים פרסמה נייר עמדה מיסוי מקרקעין 10/2026: מיסוי יורשי קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית לפני שהגיע יום המכירה
במיזמי התחדשות עירונית, על יזם הפרויקט להציע לבעלי דירות קשישים (להלן : "הקשיש"), תמורות ייחודיות, אשר אין הוא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים, נוסף על האפשרות לקבלת דירת חלופית, כפי שמוצע ליתר בעלי הדירות ובהתאם לגיל הקשיש, כמפורט להלן (להלן: " התמורות הייחודיות לקשיש"):
שתי דירות קטנות (עד תקרת הפטור);
דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית;
מעבר לבית אבות, בשווי דומה לשווי מהוון של הדירה החלופית, לרבות בתוספת תשלומי איזון במידת הצורך.
מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט.
לצורך קבלת הטבות המס ל תמורות הייחודיות לקשיש, נדרש לעמוד בתנאים ובמועדים הקבועים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק")
כידוע, עסקאות התחדשות עירונית מאופיינות כעסקאות מורכבות, ומשכך, לעיתים קרובות הפרויקט אורך זמן רב, ואף עלול להסתיים רק לאחר שנים רבות מהמועד שבו התקשרו בעלי הדירות בעסקה עם היזם.
לעתים, במהלך חיי הפרויקט הקשיש הולך לעולמו, לאחר שהיזם התחייב כלפיו בהסכם להעניק לו את אחת מחלופות התמורות הייחודיות לקשיש, וטרם הגיע ״יום המכירה״ כמשמעותו בסעיף 49כ לחוק ובסעיף 49לב1 לחוק (להלן: "יום המכירה")
ככל שהקשיש נפטר לאחר יום המכירה, יחולו הוראות החוק החלות על הקשישים. במקרה כזה יובהר כי ככל שהקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד ג', נפטר לאחר יום המכירה וטרם רכש דירה חלופית, אזי בכפוף לעמידה בתנאי הוראות סעיפים 49כב,1 49כב2 או 49לג1(ו1) לחוק, היורשים יוכלו להשלים את רכישת הדירה החדשה ולעתור לתחולתם
כאשר בעל הדירה הקשיש נפטר לפני שהגיע יום המכירה זכאות היורשים להטבות המס תיבחן על פי זכאותם האישית בלבד כמחזיקים ביחידת המגורים, והם לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס הקבועות בחוק בגינן. לפיכך, ככל שהיורשים לא קבעו בהסכם המקורי או בהסכם חדש בינם ובין היזם, מנגנון אחר, אופן המיסוי ייקבע לפי זכאותם האישית של היורשים בהתאם לתנאי החוק לקבלת פטורים (כגון קבלת שתי דירות קטנות או דירה בתוספת תשלומי איזון). (נא ראו את חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) מיום ,14.12.2025 העוסקת באפשרות העברת התמורות הייחודיות של בעלי דירות קשישים בעסקאות התחדשות עירונית בירושה. חוות הדעת קובעת כי בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, זכות אובליגטורית לקבלת תמורות ייחודיות של קשישים שנפטרו, נחשבת כחלק מהעיזבון ועוברת ליורשיהם. חריג לכך הוא חלופת המעבר לבית הורים, המהווה זכות אישית שאינה ניתנת להורשה. לצד זאת, חוות הדעת מסייגת כי אינה עוסקת בהשלכות המיסוי הנגזרות מכך).