העליון קבע נוסחה לפיצוי משהופרה חובת גילוי המוגברת ברכישת דירה על הנייר

4 בינואר 2023

שלום וברכה,

הנדון: העליון קבע נוסחה לפיצוי משהופרה חובת גילוי המוגברת ברכישת דירה על הנייר

בית המשפט העליון קיבל[1] את ערעורה של הגב' נטע מור (להלן המערערת) נגד אלעד ישראל מגורים בע"מ ואמת"ש השקעות בע"מ (להלן המשיבות או המוכרות) וקבע כי הן הפרו את חובת הגילוי המוגברת החלה עליהם בעת מכירת דירה על הנייר ולא הציגו מצג פוזיטיבי על מצב הדירה בפועל[2]. רוכש דירה "על הנייר" אינו צריך להצטייד באיש מקצוע כדי להבין מה הוא קונה, ועל המוכר לגלות לרוכש את כל הפרטים המהותיים בנוגע לממכר ללא כחל ושרק. "אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן[3]". עמדה זו מתיישבת עם מגמת הדין הישראלי לזנוח את העיקרון של "ייזהר הקונה", שלפיו כל צד אחראי לעצמו והסיכון לפגם בממכר מונח לפתחו של הקונה; ולהתקרב אל עבר גישה שבבסיסה ערכים של הוגנות, סולידריות ותום לב[4].

העליון קבע ברוב דעות כי התנהלות המערערת לא נפגמה באשם תורם ועל כן אין להפחית מאומה מהפיצויים שנפסקו לטובתה. בית המשפט העליון ביטל את פסיקת בית המשפט המחוזי והחזיר אליו לקבוע בעזרת עדים מומחים או בלעדיהם את היקף הפיצוי המגיע בעת שהופרה החובה כאמור וקבע כי נוסחת הפיצוי היא היחס בין מחיר דירה בין מחיר השוק של הנכס כמות שהוא, AV, לבין מחיר השוק של הנכס ההיפותטי אשר תואם את מצג השווא, HV, ואשר עולה על מחירו של הנכס האמיתי – נכון למועד חתימת החוזה CPx(1-AV/HV).

לסכום זה יש להוסיף הצמדה וריבית כדין החל מהמועד בו שילם הקונה למוכר את המחיר החוזי.

לשכת עורכי הדין הצטרפה אל ההליך כידידת בית משפט. בית המשפט העליון נִמָנַע מלדון בשאלות שעולות בנוגע להיקף אחריותו של עורך הדין המייצג רוכש זכויות במקרקעין. הורה על ביטולו של החלק בפסק הדין קמא אשר מתייחס לאחריות עורך הדין המייצג רוכש זכויות במקרקעין ולא הרחיב את אחריות המקצועית עורך הדין המייצג ברכישת דירה[5].

היחסים המשפטיים שבין רוכשת של דירה "על הנייר", לבין מוכרות דירות כאמור לציבור במסגרת עסקיהן, משתייכים "לחוזים מיוחדים אשר נשלטים על ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן […]"; ועל כן: "בחוזים כאמור – גם כשתנאיהם סגורים וברורים – בתי המשפט חייבים לעשות שימוש בכלים הרגולטוריים שהופקדו בידיהם כדי לכונן הגינות, למנוע שימוש לרעה בשליטה בשוק על ידי תאגידים רבי עוצמה, להגן על הצד החלש מפני ניצול על ידי הצד החזק, ולהבטיח את אינטרס הציבור בהספקה נאותה של מוצרים ושירותים חיוניים… , פרשנותם של חוזים כאלה אינה רק עניין של עובדה אמפירית. במסגרתה, בתי המשפט עושים – וימשיכו לעשות – שימוש בכלים נורמטיביים-ערכיים, כדוגמת עיקרון תום-הלב, כדי להשליט הגינות כלפי הצרכן, כדי להבטיח את טובת הציבור בהספקה של מוצרים ושירותים חיוניים, וכן על-מנת להגן על הצד החלש, רוכש הדירה בענייננו, מפני ניצול על ידי הצד החזק – הקבלן או יזם מקרקעין"[6].

רכישתה של דירה "על הנייר" נעשית בתנאים של מידע אסימטרי – כאשר רוכש הדירה יודע עליה ועל סביבתה מעט, אם לא מעט מאוד, יחסית למוכר הדירה אשר מחזיק במלוא המידע. במסגרת עסקאות כאמור, מוכר הדירה – יזם מקרקעין או חברה קבלנית – אוחז בידו גם בעודף כוח. ניהול הפרויקט בהיבט התכנוני, לרבות השגת היתרי בניה ושינוי ההיתרים הקיימים, מופקד באופן בלעדי בידיו, מבלי שלרוכש הדירה יהא מעמד כלשהו בהליכי התכנון והרישוי[7].

המסגרת המשפטית של רכישת דירה "על הנייר" מֵשָוַוה מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, כאמור לעיל, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת אשר מטילה על קבלן, מוכר הדירה "על הנייר", חובה לגלות לרוכש – בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש. קבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת; אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן. "מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני "חתול בשק[8]".

"על שום מה הטרחתי את קולמוסי בתיק זה? "כי לקח טוב נתתי לכם" – כדי שפסק דין זה ייקרא על-ידי קבלנים, איגודים ועורכי דינם, כך שיחדל "נוהג הברוטו והנטו" ותיאמר לקונה בעברית פשוטה, על פי התוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, סעיף 5, ובתמצית, שורה תחתונה של סיכום מספרי של השטח ורכיביו. "הנה שטח הדירה. הוא כולל את אלה ואת אלה, ואינו כולל את אלה ואת אלה, וזה פירוטו..". יידע איפוא הקונה, כי לא קנה חתול בשק אפל אלא דירה לעיני כל ישראל, ובא לציון גואל[9]."

בברכה,
אפרתי, רואי חשבון (עו"ד)
שחם 1  פתח תקווה מגדלי ב.ס.ר קומה 17
פרחי אביב 6/11 תל אביב
טלפון: 03-6298019 077-4260800 077-4662839
פקס: 03-6299519 077-5558030
Web-site: www.efraty.com
E-mail: office@efraty.com

[1] ע"א 2274/21   נטע מור נ. אלעד ישראל מגורים בע"מ מיום 1.1.2023.
[2] המשיבות הפרו את חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) וזאת הן בחלופה של חובת הגילוי לפי הנסיבות והן בחלופה של חובת הגילוי מכוחו של הדין, שכן סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) מהווה מקור לחובת הגילוי על-פי דין (ראו: ע"א248/77 בנק הפועלים בע"מ נ' גרבורג בע"מ, פ"ד לב(1) 253, 256 (1977); ע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542, 546 (2001); שלו וצמח, 395-392). בנסיבות אלה, קבלת סעד מכוחו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), גם מבלי לתבוע את ביטול החוזה, הינה בהחלט אפשרית ואינה מעוררת קשיים מיוחדים.
[3] ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פסקה 8 לפסק הדין של השופט נ' סולברג (11.2.2014).
[4] ראו: שלו וצמח, בעמ' 390-389; וראו גם: פרידמן וכהן, בעמ' 671-670.
[5] ראו, בין היתר: ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה בישיץ נ' ז'רוט (4.8.2020); ע"א 6277/19 הרמן נ' וייס (15.3.2022).
[6] ראו: ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 17 (20.11.2019).
[7] ראו: ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב, פסקאות 7-6 לפסק דינו של השופט י' עמית (18.11.2009) ; רע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' ליטבק, פסקאות י"ד-י"ט (6.3.2017); ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996); כן ראו: איל זמיר פירוש לחוקי החוזים – חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 62 (2002)).
[8] המשנה לנשיאה א' רובינשטיין פסקה י"ג להחלטה אופרה על הים, כן ראו: עניין צמיתות, בעמ' 835
[9] ראו: עניין אחים עזרא, פסקה א' לפסק דינו של השופט רובינשטיין

מצאתם את התוכן שימושי ו/או מעניין. שתפו.