ניתן לבחור מסלול מיסוי להכנסות משכר דירה בארץ, בהתאם לחוק ולנתוני הנישום (גיל, תמהיל הכנסות, זיכויים וכיו"ב) ולדווח על ההכנסות .
פירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל.
המסלולים הקיימים: 1. מסלול פטור ממס, 2. מסלול פטור חלקי ממס (פטור ממס מתואם), 3. מסלול מס מחזור 10%, 4. מסלול קיזוז לבעלי דירה יחידה המתגוררים בשכירות לרבות בדיור מוגן 5. מסלול קיזוז הוצאות ותשלום מס שולי.
הכנסות שכר דירה המשולמות למשכיר מראש חייב במס על בסיס מזומן, במועד קבלתן ולא בהתאם לתקופת השכירות[1] ו/או בהתאם לתקופת ההנאה מדמי השכירות.
הכנסה מהשכרה אשר תסווג כהכנסה ממשלח יד או מעסק יחול שיעור המס השולי ליחיד בהתאם לסך ההכנסות בידו ולגילו (מ 10% ועד ל- 50%), ו 23% לתאגיד.
הפקודה אינה מגדירה מהו "עסק", ולפיכך ייושמו המבחנים שפותחו בפסיקה ויבחנו מכלול הנסיבות, אלה אך לא רק: זהות המשכיר, טיב ותמהיל הנכסים, מקור הנכסים, מידת היגיעה האישית[2], המנגנון[3], המומחיות והידע, מספר הנכסים, ואופן רישומם, ייעודם, משך החזקתם, פעולות להשבחתם ו/או למכירתם, אופן מימונם, פעולות להשבחה (ואופן מימון ההשבחה), מידת הסיכון העסקי, מטרת השכירות, אופי הנכס, תדירות החלפת השוכרים, אופן קבלת דמי השכירות, זהות השוכרים, וכוונת הנישום.
נפסק כי בהשכרת עשרות דירות שדורשת יגיעה אישית תסווג ההכנסה כהכנסה מעסק החייבת במס שולי וזכאית לפטור ממס לנכה לפי סעיף 9(5) וכי אין מדובר כהכנסה משכ"ד החייבת במס מחזור בשיעור 10% ללא זכות קיזוז או ניכוי[4]. רשות המסים משהה פרסום חוזר אשר יקבע מספר דירות שמעליהן תסווג ההכנסה משכר דירה כהכנסה מעסק ונטל ההוכחה לסיווג אחר יהיה של הנישום.
מסלול פטור ממס על הכנסות משכ"ד
סכום ההכנסות משכר דירה בישראל המאפשר פטור מלא עליהן הינו סך של 5,654 ש"ח בחודש בתנאי שהדירה משמשת למגורים ואינה רשומה כנכס בעסקו של המשכיר מושכרת ליחיד או לחבר בני אדם. עד לסכום כפל הפטור, סכום של 11,308 ש"ח יינתן "מתואם".
פטור ממס להכנסה ממקרקעין המשמש להפקת אנרגיה מתחדשת[5] בסכום העולה על 5,654 ש"ח בחודש (הפטור מתואם בסכום מעל התקרה והפטור מתבטל בסכום של 11,308 ש"ח).
מסלול מס מחזור 10% על הכנסות משכ"ד
מסלול מס מחזור בשיעור 10% מההכנסה משכר דירה, אינו מוגבל בתקרה ומאפשר הגשת דיווח מקוצר על ההכנסות. יש לצרף את הסכמי השכירות לדיווח.
מומלץ לשלם את המקדמה בתוך 30 ימים מתום שנת המס, עד ליום 31 בינואר 2026. לאחר מכן יהיה ניתן לשלם את המקדמה לעיתים בתוספת ריבית שנתית בשיעור 4% והפרשי הצמדה.
ניתן לשלם מקדמה בלא חיוב הגשת דוח.
בחירת יחיד במס מחזור בשיעור קבוע מההכנסה, לפי העניין, שישולם כמקדמה הינו מס סופי, ללא זכות לניכוי פחת, או הפחתה, לקיזוז, לזיכוי, או לפטור בשל ההכנסה מדמי שכירות.
לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, ייווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, לתקופה שבה שילם היחיד מס מחזור.
ניכוי הוצאות שכירות דירת מגורים אחרת
ניתן לנכות הוצאות ששילם היחיד לדירת מגורים בית אבות או בית חולים גריאטרי עד 90,000 ש"ח בשנה שהם 7,500 ש"ח לחודש.
מס שולי על הכנסות משכ"ד, נטו
יחיד יוכל להתחייב במס הכנסה על כלל הכנסותיו מדמי שכירות, בניכוי הוצאות שהוצאו ביצורן, בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסותיו, בתנאי שיגיש דוח מלא על הכנסותיו.
צירוף הסכמי השכירות לדיווח על הכנסות משכירות
נוספה חובת דיווח וצירוף הסכמי שכירות ביישום ייעודי לדיווח על שכר דירה.
פתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים
- השירות מאפשר חישוב מדויק לתשלום המס בגין שכר דירה, וקיזוז הוצאות שכירות למי ששוכרים ומשכירים במקביל דירת מגורים.
- באמצעות השימוש במערכת ייחסך למשתמשים זמן הגעה למשרדי המס.
- המערכת קלה, ברורה וידידותית למשתמשים.
הכנסות משכירות מקרקעין בחוץ לארץ
יחיד יוכל להתחייב במס בשיעור 15% על הכנסות משכירות מקרקעין מחוץ לישראל בשנת 2025, תוך שמירה על זכותו לדיווח חלקי על הכנסותיו באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר בתנאי שההכנסה אינה מעסק.
היחיד הינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, למעט פחת, וכן אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, לרבות זיכוי ממס ששולם מחוץ לישראל.
בחירת יחיד במס מחזור בשיעור קבוע מההכנסה, לפי העניין, שישולם כמקדמה הינו מס סופי, ללא זכות, לקיזוז, לזיכוי, או לפטור בשל ההכנסה מדמי שכירות.
ככל והנכס במדינת אמנה מומלץ לבדוק את הוראות האמנה הקובעות לעיתים זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור.
יחיד יוכל להתחייב במס הכנסה על כלל הכנסותיו מדמי שכירות, בניכוי הוצאות שהוצאו ביצורן, בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסותיו, בתנאי שיגיש דוח מלא על הכנסותיו.
תיקון סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (10.1.2024)
[1] סעיף 8ב לפקודה.
[2] הוכחת קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין היגיעה האישית לבין צמיחת ההכנסה.
[3] נפסק כי גם כאשר הבעלים מקים מנגנון, שוכר ומנהל עובדים, עשויה להיות מידה מינימאלית של מעורבות מצידו.
[4] לאחר שניתנו פסקי דין נוגדים בבית המשפט המחוזי ע"מ 49967-01-04 ורדה יהל ואח' נגד פקיד שומה תל אביב 4. בעניין משפחת יהל נפסק במחוזי כי השכרת כמאה דירות הינה הכנסה אקטיבית הדורשת יגיעה אישית ועולה לכדי עסק ולפיכך ההכנסה לא תזכה במסלול מס מחזור. ע"מ 1001/09 ע"מ 1064/09 ע"מ 3939515-01-12, ע"מ 34567-01-12 לשם נ' פקיד שומה תל אביב-יפו 4 מיום 22 ביולי 2015. ואילו בעניין משפחת לשם נקבע כי הכנסה מהשכרת כשלושים דירות הינה פאסיבית ותזכה למס מחזור. ע"מ 30384-01-15, 56689-04-13 בדומה לעניין בירן נ' פקיד שומה ירושלים 1 מיום 7 באוגוסט 2019 לפיו היקף של 22 דירות אשר ממוקמות בסמיכות גיאוגרפית, הינן עסקאות בסיסיות שאינן דורשות ידע ומומחיות ו/או בקיאות ולפיכך אינו מצדיק שינוי סיווג של ההכנסה מהכנסה פסיבית להכנסה מעסק. רשות המסים טרם הפיצה חוזר ובו קביעה כמותית.
[5] מותנה במסירת הודעה וכן במסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי המקרקעין המושכרים משמשים להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת על ידי צרכן ביתי באמצעות מיתקן להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת.