פורסמו הנחיות רשות המיסים לגבי הבטחת יכולתו של יזם שיקום לקבלת סיוע מהמדינה למימון חלופת יציאה בהתאם לסעיף 45 לחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו -2026 (להלן החוק)
החוק, שפורסם ביום 5.4.2026 קובע הליך מיוחד לשיקום אזורים שנפגעו עקב נזק מלחמה, בדרך של התחדשות עירונית.
יזם המעוניין בכך, יהיה זכאי לקבל ממס רכוש סיוע במימון התשלום שיידרש לשלם לבעלי הדירות בהתאם להוראות החוק (להלן – "הסיוע"), ויידרש להשיב ולמס רכוש בהתאם להוראות החוק.
יזם יהיה זכאי לסיוע ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע בדבר יכולתו להשיב את הסכום שישולם לו, על מנת למנוע אירועי כשל ולהבטיח שמירה ראויה על כספי הציבור. אישור מנהל מס רכוש לעניין זה מהווה תנאי לאישורו של יזם כיזם שיקום.
לעניין זה קובע סעיף 45 (א)(1) לחוק, כי הסיוע ליזם יינתן בכפוף לכך ש "במועד אישור היזם כיזם שיקום אישר מנהל מס רכוש כי היזם עומד בדרישות שקבע מנהל מס רכוש בהנחיות שעניינן הבטחת יכולתו להחזיר את הסיוע המימון".
בהנחיות אלה יפורטו התנאים האמורים בהם נדרש לעמוד יזם שיקום לצורך קבלת אישורו של מנהל מס רכוש כאמור בס' 45 לחוק.
מנהל מס רכוש יהיה רשאי לשנות את התנאים או חלקם בעתיד, במידת הצורך.
בעתיד, קרן הפיצויים תפתח את האפשרות להגיש בקשות מקוונת לקבלת סיוע.
"איזור לשיקום והתחדשות"-כהגדרתו בסעיף 3 לחוק.
חלק 1 – תנאים להוכחת יכולת השבת הסיוע:
לעניין מסמך זה, "יזם" הוא מי שמבקש לשמש כיזם שיקום ולקבל סיוע במימון עלות רכישת זכויות לפי הסכם יציאה, ככל שיאושר ככזה.
לצורך אישור יזם כיזם שיקום נדרש הוא לאישור מנהל מס רכוש. אישור כזה יינתן ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע כי ביכולתו להשיב את סכום הסיוע, וזאת בהסתמך על התנאים הביצועיים, הפיננסיים, הרגולטוריים והתאגידיים המפורטים במסמך הנחיות
הקריטריונים :ניסיון יזמי: על היזם לעמוד בדרישות הניסיון המפורטות על היזם לעמוד בדרישות בתנאים הפיננסים, תנאי ממשל תאגידי, שקיפות וציות רגולטורי
סמכות לערוך שינויים
יובהר כי למנהל מס רכוש נתון שיקול הדעת לשנות תנאים אלו לפי שיקול דעתו המקצועי ובהיוועצות עם נציגי אגף ה חשבת הכללי ת והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הודעה על שינוי התנאים תפורסם לציבור ותכלול את מועד כניסת התנאים החדשים לתוקף, על מנת לתת שהות כדי להיערך לשינויים.
חלק 2 – מערך הביטחונות והשעבודים:
להלן יפורטו הבטוחות והשעבודים אותם נדרש היזם להעמיד לטובת המדינה כנגד קבלת כספי הסיוע עבור מימון רכישת הדירות במסגרת הסכמי היציאה שנחתמו עמו, בהתאם לסעיף 45 לחוק. מטרת בטחונות אלו היא להבטיח את השבת כספי הסיוע בהתאם לקבוע בחוק
הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות
3. (א) הממשלה, או ועדת שרים שהיא הסמיכה לעניין זה לפי סעיף קטן (ד) (בחוק זה – הממשלה), רשאית להכריז, בצו, לפי המלצת הצוות המייעץ, על שטח שבו נמצא בניין הרוס, לבד או יחד עם בניינים הרוסים אחרים, כעל אזור לשיקום והתחדשות שגבולותיו ייקבעו בהתאם להוראות פרק זה, אם מצאה כי יש הצדקה לקידום או למימוש של מיזם התחדשות עירונית באותו שטח, בדרך של החלת הוראות חוק זה, כולן או חלקן.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), הממשלה, לפי המלצת הצוות המייעץ, רשאית להכריז, בצו, על שטח כעל אזור לשיקום והתחדשות שגבולותיו ייקבעו בהתאם להוראות פרק זה, אף אם אין בו בניין הרוס, אם מצאה כי יש הצדקה לקידום או למימוש של מיזם התחדשות עירונית באותו שטח, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) השטח כולל לפחות שלושה בניינים הכוללים יחד 12 דירות לפחות;
(2) לפי חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית שבתחומה נמצאים הבניינים האמורים בפסקה (1) ושל מהנדס מטעם מנהל מס רכוש, אירע נזק מלחמה משמעותי הגורם לפגיעה במצבו הפיזי של בניין כאמור בפסקה (1), ביציבותו ובבטיחותו ששיקומו יארך זמן רב.
(ג) הוגשה המלצת הצוות המייעץ לממשלה לפי סעיף 13 לעניין הכרזה לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), רשאית הממשלה לאשר את המלצת הצוות המייעץ בכללה או לדחותה.
(ד) הממשלה רשאית להסמיך ועדת שרים בסמכויות הממשלה לפי חוק זה, ובלבד שההסמכה כאמור תקבע כי ועדת השרים מוסמכת לקבל החלטות על דעת הממשלה.
אופן רכישת הזכויות של בעל דירה שהתקשר בהסכם יציאה
44. (א) יזם שיקום ירכוש את זכויותיו במקרקעין של כל בעל דירה באזור לשיקום והתחדשות שעימו התקשר בהסכם יציאה כנגד תשלום תמורת הרכישה כאמור בסעיף קטן (ד), בתוך 90 ימים מהמועדים שלהלן, והכול לפי המאוחר:
(1) אישור יזם כיזם שיקום לפי סעיף 40(א)(1) או (2);
(2) קביעת מנהל הרשות להתחדשות עירונית כי התקיימו ביזם שיקום שאושר לפי סעיף 40(א)(3) התנאים האמורים בסעיף 43(ב)(1);
(3) הפקדת תוכנית לשיקום והתחדשות באותו אזור.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), ביקש בעל דירה לדחות את רכישת זכויותיו בהתאם להסכם יציאה, ידחה יזם השיקום את רכישת הזכויות כאמור, ובלבד שרכישת הזכויות תתבצע לא יאוחר ממועד הפינוי הנדרש לתחילת עבודות הבנייה.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא ניתן להשלים את הליך הרכישה בתקופה האמורה באותו סעיף קטן, רשאי מנהל מס רכוש להאריך את התקופה האמורה, אם מצא שהדבר נדרש מסיבות שאינן תלויות ביזם או בבעל דירה.
(ד) היזם ישלם לכל בעל דירה שעימו התקשר בהסכם יציאה, תמורת רכישת זכויותיו במקרקעין, את סכום הרכישה שנקבע לפי סעיף 38(א)(1) או 43(א)(3), לפי העניין, ואם הוגשה השגה כאמור בסעיף 34 או עתירה על החלטה בהשגה – את סכום הרכישה שנקבע בהחלטה בהשגה או בעתירה, לפי העניין; סכום הרכישה שישלם היזם יוצמד למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מהמועד הקובע לעניין שומה עד מועד התשלום בפועל.
(ה) לא רכש יזם השיקום את זכויותיהם של כל בעלי הדירות באזור לשיקום והתחדשות שעימם התקשר בהסכם יציאה, בתקופה האמורה בסעיף קטן (א), יהיה המנהל רשאי לבטל את אישורו כיזם שיקום.
סימן ה': סיוע קרן הפיצויים
סיוע המדינה לרכישת זכויות
45. (א) יזם שיקום שהתחייב לרכוש את זכויותיו של בעל דירה בהתאם להוראות סעיף 44, רשאי לבקש ממנהל מס רכוש את הסכום שעליו לשלם לאותו בעל דירה לפי אותו סעיף, כולו או חלקו, ולא יותר מסכום הרכישה כאמור בסעיף 44(א) ו-(ד) (בסעיף זה – סיוע במימון); מנהל מס רכוש ייתן סיוע במימון ליזם, בתוך 90 ימים מיום שהגיש את הבקשה, בהתקיים כל אלה:
(1) במועד אישור היזם כיזם שיקום אישר מנהל מס רכוש כי היזם עומד בדרישות שקבע מנהל מס רכוש בהנחיות שעניינן הבטחת יכולתו להחזיר את הסיוע במימון;
(2) היזם עומד בדרישות לפי סעיפים 2 ו-2א לחוק עסקאות גופים ציבוריים, התשל"ו-1976;
(3) ניתנו ערובות להנחת דעתו של מנהל מס רכוש בדבר הבטחת החזר הסיוע במימון.
(ב) (1) קיבל יזם שיקום את הסיוע במימון ונבנה בית משותף חדש בהתאם לתוכנית לשיקום והתחדשות החלה על הקרקע שבה נבנתה הדירה שרכש בהסכם יציאה, יהיה היזם חייב להחזיר את הסיוע במימון לא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת תעודת גמר לפי הוראות חוק התכנון, בתוספת הפרשי הצמדה בשיעור עליית המדד כמשמעותו בחוק מס רכוש, ממועד מתן הסיוע במימון עד מועד ההחזר;
(2) על אף האמור בפסקה (1), יזם השיקום רשאי לבקש ממנהל מס רכוש, בתוך התקופה כאמור באותה פסקה, כי יאשר שחלף החזר הסכום כאמור באותה פסקה, יחזיר היזם את שווי דירת התמורה, ואם היה שווי דירת התמורה נמוך מהסכום האמור בסעיף קטן (א) – את שווי דירת התמורה בתוספת 20% מההפרש בין שווי דירת התמורה ובין הסכום האמור; בחר יזם השיקום בהחזרת שווי דירת התמורה, לא יוכל לחזור בו מבחירתו; לעניין זה, "שווי דירת התמורה" – השווי במועד המסירה של דירת התמורה אשר היה מקבל בעל הדירה שדירתו נרכשה בהתאם לשווי הממוצע של דירות תמורה שקיבלו בעלי דירות בעלות מאפיינים דומים לדירתו, כפי שקבע השמאי הממשלתי הראשי;
(3) נקבעה שומת מקרקעין לפי הוראות פסקה (2), רשאי היזם להגיש השגה על השומה לוועדת ההשגות, בתוך 15 ימים מיום שנמסרה לו השומה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 9א לפקודת הקרקעות, בשינויים המחויבים; עם הגשת ההשגה, יחזיר היזם את שווי דירת התמורה שאינו שנוי במחלוקת ואשר ננקב בהשגתו.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) –
(1) לא נקלטה בקשה להיתר בתוך 14 חודשים ממועד אישורה של תוכנית לשיקום והתחדשות או לא החלו עבודות בנייה בהתאם להיתר שניתן בתוך 10 חודשים ממועד מתן ההיתר, יתווספו לסכום האמור באותו סעיף קטן הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מס רכוש, החל מחלוף התקופות האמורות ועד למועד קליטת הבקשה להיתר או התחלת עבודות הבנייה, לפי העניין;
(2) לא נקלטה בקשה להיתר בתוך 26 חודשים ממועד אישורה של תוכנית לשיקום והתחדשות או שלא החלו עבודות בנייה בתוך 12 חודשים ממועד מתן ההיתר, יתווספו לסכום האמור באותו סעיף קטן הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מס רכוש, ואולם תוספת הריבית תהיה בשיעור של 6% לשנה;
(3) לא הושלמה בניית כל הבתים המשותפים באזור לשיקום והתחדשות בתוך שש שנים מהמועד שבו שולם ליזם השיקום סכום הסיוע במימון, יחזיר יזם השיקום את הסכום האמור לקרן הפיצויים כמשמעותה בסעיף 2א לחוק מס רכוש (בפרק זה – קרן הפיצויים); מנהל מס רכוש רשאי, בהחלטה מנומקת, להאריך את התקופה האמורה.
(ד) מנהל מס רכוש, בהתייעצות עם מנהל הרשות להתחדשות עירונית, רשאי להפחית את שיעור הריבית והפרשי הצמדה וריבית לפי פסקאות (1) ו-(2) של סעיף קטן (ג) או לוותר עליהם לחלוטין, אם הוכח להנחת דעתו כי העיכוב בקליטת הבקשה להיתר או בהתחלת עבודות הבנייה נגרם מסיבות שאינן תלויות ביזם השיקום.
(ה) על סכום ההחזר כאמור בסעיפים קטנים (ב) או (ג), יחולו הוראות פקודת המסים (גבייה), למעט סעיף 11א(1) לאותה פקודה, כאילו היה מס, והוראות חוק קיזוז מסים, התש"ם-1980, כאילו היה חוב מס.
המקור להשתתפות המדינה
46. קרן הפיצויים תממן את כל אלה:
(1) סכום הסיוע במימון כמשמעותו בסעיף 45, והסכומים שיחזיר יזם השיקום לפי הסעיף האמור יצורפו לקרן הפיצויים ויהיו חלק ממנה;
(2) השתתפות במימון המיזם, ככל שהיא נדרשת לפי חוות דעת מנהל הרשות להתחדשות עירונית, לאחר שערך בחינה כלכלית של המיזם ומצא שהוא אינו בעל כדאיות כלכלית; סכום ההשתתפות לא יעלה על הוצאות שיקום הנזק.
החוק מסמיך את הממשלה להכריז בצו על אזורים לשיקום והתחדשות עליהם יחול החוק, זאת לאחר קבלת המלצת צוות מייעץ בעניין זה. על הרכב הצוות המייעץ נמנים מנהל מינהל התכנון (יו"ר), משנה ליועץ המשפטי לממשלה, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הממונה על התקציבים במשרד האוצר, מנהל מס רכוש, השמאי הממשלתי הראשי וראש הרשות המקומית שבשטחה מצוי האזור שנפגע. כמו כן קובע החוק משקיף בוועדה שהוא חבר סגל אקדמי החבר בוועדה המייעצת לשר האוצר.
החוק קובע פרק זמן של 60 ימי עבודה בלבד להכרזת הממשלה על אזור לשיקום והתחדשות, בהתאם להמלצת הצוות המייעץ . לאחר ההכרזה ניתנת עדיפות להגשת התכנית ולקידומה בוועדה המקומית וככל שהיא לא פועלת בגדרי הזמן שנקבעו בחוק סמכות התכנון עוברת לותמ"ל. הליכי התכנון והרישוי שנקבעו בחוק נועדו לייעל ולזרז את הליך אישור התכנית ומימושה.
באתר מינהל התכנון יפורסם המידע הנדרש לפי חוק ובכלל זה אזורים שנבחנים להכרזה, לרבות חוות הדעת שהוגשו בעניינם והודעה על כוונה להמליץ על אזור והודעות על אזורי שיקום והתחדשות שהוכרזו.
מצאתם את התוכן שימושי ו/או מעניין. שתפו.
