שכירות בארץ

מאי 2013
 
 
הכנסות מדמי שכירות בשנת 2013 – היבטי מס
 
 
יובאו להלן חלופות למיסוי הכנסות מדמי שכירות: מסלול פטור מלא ממס, מסלול פטור חלקי ממס הכנסה, מסלול מס בשיעור 10% מהמחזור מסלול חיוב במס הכנסה, כן תובהר ההוראה לפיה הכנסה מעסקאות להשכרת דירת מגורים פטורה ממע"מ וכן אופן בחינת החבות בביטוח לאומי בהתאם לחוק הביטוח הלאומי.
 
הכנסות משכר דירה חייבות על בסיס מזומן ולא נפרסות בהתאם לתקופת השכירות כך וככל ומתקבלות הכנסות שכר דירה מראש הן ממוסות במועד קבלתן ולא בהתאם לתקופת השכירות[1].
 
  1. מס הכנסה
 
 
חלופות למיסוי דמי שכירות בארץ בשנת 2013
 
חלופה 1: פטור ממס  הכנסה, או, פטור חלקי ממס הכנסה (מתואם)
 
הכנסות יחיד/ה מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר) בישראל או באזור (יהודה והשומרון) עד 4,980 ש"ח לחודש (כ-1,400 דולר ארה"ב לחודש) בשנת 2013 (להלן – "התקרה") פטורות ממס[2]בכפוף לעמידה בתנאים אשר יפורטו להלן.
 
הכנסות מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר) בישראל, או באזור מעל התקרה ועד למכפלת התקרה (בין 4,980 ש"ח לבין 9,960 ש"ח בחודש) פטורות ממס באופן "מתואם".
 
הפטור מתואם באופן שבו סכום ההכנסה החודשית מעל לתקרה מקטין את התקרה בהפרש בין שכר הדירה החודשי לבין התקרה.
 
בשנת 2013 שיעור המס השולי המירבי בישראל 50% ולכן שקל מעל התקרה מקטין את הפטור בשקל וגורר חיוב בשקל.
 
לדוגמה:
 
הכנסות משכר דירה הינן 5,980 ש"ח בחודש, (1,000 ש"ח מעל התקרה) הפטור המתואם הוא 3,980 ש"ח בחודש ויחול חיוב במס השולי על 2,000 ש"ח.
 
מדרגת המס השולי של נישום א הינה 48% שהם חיוב במס של 960 ש"ח. 
 
מדרגת המס השולי של נישום ב הינה 21% שהם חיוב במס של 420 ש"ח.
 
לגבי כלל הנישומים בחירה במס מחזור תגרור חיוב במס בסכום של 598 ש"ח. ראה/י להלן.
 
תנאים לדרישת הפטור
 
  1. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד/ה או לגוף שנקבע למטרה אשר נקבעה בהודעה[3].
 
  1. הדירה משמשת למגורים לפי טיבה.
 
בהקשר זה נפנה בין היתר, אך לא רק, לפסק דין בעניין קליניקה און בו נקבע כי דירה לא תהנה מהפטור גם אם תהיה ראיה לכאורה בחוזה בו מוסכם שמטרת השכירות הינה למגורים זאת בין היתר בעת שהוצב שלט המעיד על קיומו של עסק.
 
בהקשר זה נזכיר כי על משלם דמי שכירות אשר תובע או רשאי לתבוע בניכוי הכנסתו דמי שכירות חובת ניכוי מס במקור בשיעור 35%.
 
  1. הדירה אינה רשומה או חייבת ברישום בספרי המשכיר.
 
  1. השוכר אישר בחתימת ידו כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
 
 
התרת הוצאות בקשר עם דמי השכירות החייבים במס בשיעורי מס שונים
 
בהתאם להוראות הפקודה כאשר מדובר בהכנסה מעורבת (החייבת בשיעורי מס שונים או הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה כאמור) היחיד/ה זכאי לייחס את ההוצאות בין סוגי ההכנסות באופן שבו על החלק היחסי החייב במס ניתן להכיר בהוצאה.
 
כך לדוגמה
 
ההכנסה בידי היחיד מהשכרת שתי דירות מגורים הינה 6,830 ש"ח בחודש.
 
ההכנסה הפטורה ממס בידו היא 3,130 ש"ח (4,980 פחות 1,850 ש"ח המהווים את ההפרש מעבר לתקרה) ואילו ההכנסה החייבת במס בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסתו היא 3,700 ₪ (כפל הסכום מעל התקרה). נניח שההוצאות בייצור הכנסות שכר דירה דוגמת הוצאות פחת המהוות בדרך כלל 2% פחת מעלות דירה כולל המקרקעין, הוצאות מימון, הוצאות פרסום, הוצאות תחזוקה שוטפת וכיו"ב הינן 3,000 ש"ח בחודש[4].
 
כנגד ההכנסה בסך 3,700 ש"ח יותרו בניכוי הוצאות בסך של כ- 1,625 ש"ח המהוות כ-54% מכלל ההוצאות. ומכאן, כי ההכנסה החייבת במס היא 2,075 ש"ח שיעור המס השולי המירביהחל על הכנסת היחיד/ה.
חלופה 2 - מס בשיעור של 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
 
יחיד שהכנסתו מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל ואינה הכנסה מעסק יכול לבחור חיוב במס בשיעור 10% על ההכנסה (מס מחזור).
 
יחיד אשר בחר בחיוב מס בשיעור 10% אינו זכאי לנכות הוצאות בייצור ההכנסה לרבות פחת או הפחתה אחרת.
 
חיוב במס כאמור מותנה בתשלום מקדמה (בשיעור 10%) בתוך 30 ימים מתום שנת המס, בגין 2013 עד ליום 30 בינואר 2014.
 
כאשר מדובר בהכנסה מדמי שכירות בסכום של 6,830 ₪ יחול חיוב במס בסך 683 ש"ח אשר ישולם עד לסוף השנה על חשבון המס. כאמור, לא יותרו הוצאות בניכוי.
 
 
חלופה 3 - מס שולי על ההכנסות משכירות
 
יחיד יהיה חייב במס על הכנסתו החייבת משכירות בהתאם שיעור המס השולי המירביהחל על הכנסת היחיד/ה ויותרו מלוא ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסות דמי השכירות. הוצאות כאמור כוללות הוצאות מימון[5], פחת – בדרך כלל 2% פחת מעלות דירה כולל המקרקעין. או, הפחתה אחרת.
 
שיעור הפחת בדרך כלל 4%.
 
התרת הוצאות עשויה להפוך את ההכנסה להפסד במקרים מסוימים.
 
בנתוני הדוגמה לעיל ההכנסה החייבת אשר נוצרה ליחיד הינה 3,700 ש"ח והיא תחויב במס בהתאם שיעור המס השולי המירביהחל על הכנסת היחיד/ה.
 
כאמור לעיל באם מדובר בהכנסה מעורבת (החייבת בשיעורי מס שונים) הנישום זכאי לייחס את ההוצאות בין סוגי ההכנסות באופן שבו על החלק היחסי החייב במס ניתן להכיר בהוצאה כפי שהובהר לעיל.
 
­
הגישה הרווחת הינה שבחירה בכל אחת מהחלופות אפשרית לגבי חלק מהדירות או לגבי חלק מהדירות או לגבי כל הדירות בבעלות הנישום ובלבד שחלק דמי השכירות הפטור ממס לא יעלה על כפל התקרה (9,960 ₪ לחודש).


 
חלופות למיסוי דמי שכירות מחוץ לישראל
 
חלופה 1 : מס בשיעור 15% על ההכנסות
 
יחיד שבידו הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (בין דירות ובין מבנים אחרים שאינם דירות) אשר אינה הכנסה מעסק בידו יכול לבחור חיוב במס בשיעור 15% בלבד אולם יהיה זכאי לנכות פחת בלבד.
 
יחיד אשר בחר בחיוב במס בשיעור 15% אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה או מהמס החל עליה לרבות הזכות להפחית בהתאם להוראות הפקודה את מסי החוץ[6] אשר שולמו מחוץ לישראל.
 
יחיד כאמור שאינו חייב בהגשת דין וחשבון בשנת המס מסיבה כלשהי יוכל לדווח על ההכנסה ולשלם מקדמה בגינה באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר.
 
חלופה 2 - מס שולי על ההכנסות
 
יחיד יכול לבחור בחיוב במס על הכנסתו החייבת משכירות בישראל או מחוצה לה בהתאם לשיעור המס השולי החל על הכנסתו החייבת.
 
יותרו בניכוי הוצאות בייצור ההכנסה, פחת או הפחתה אחרת וכן יותר זיכוי בשל מיסי חוץ ששולמו.
 
 
 
  1. מע"מ
 
חוק מע"מ פוטר עסקאות להשכרה למגורים למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון ממע"מ.
 
 
 
  1. ביטוח לאומי
 
בהתאם לחוק הביטוח הלאומי הכנסה משכר דירה הפטורה ממס, הכנסה החייבת במס מחזור בשיעור 10% וכן הכנסה מהשכרת מקרקעין בחו"ל פטורה מביטוח לאומי.
 
יחול חיוב בביטוח לאומי לפי שיעורי ביטוח לאומי למבוטח עצמאי בשיעור 9.82% או 16.23% כאשר ההכנסה משכר דירה הינה הכנסה מעסק
יחול חיוב בביטוח לאומי בשיעור 12% כאשר הכנסה מדמי שכירות עולה על 25% מהשכר הממוצע, החל מהשקל מעל 25% מהשכר הממוצע כ – 2,130 ש"ח בחודש.
 (זו הכנסתו היחידה של המבוטח החייבת במס שולי או במס בשיעור 15% כאמור החיוב בביטוח לאומי חל על הכנסה חייבת עד לסכום של כ-35,760 ש"ח בחודש).
או כאשר ההכנסות משכר דירה (החייבות במס שולי או במס בשיעור 15% כאמור), מדיבידנד, מריבית וכיו"ב (הכנסות פסיבית) עלו על ההכנסה מעסק או מעבודה (הכנסה אקטיבית).
 
בברכת חג שבועות שמח,
אפרתי רואי חשבון
טלפון: 03 6298019 , 077-4260800, 077-4662839
פקס: 03 6299519, 077-5558030
 
Web-site: www.efraty.com
 
 
 
במידה והינך מעוניין לא להימנות על התפוצה נא לחץ כאן.                                                                                                                                        
 If you would like to be removed from the list please click here


[1]     סעיף 8 ב בפקודת מס הכנסה התשכ"א -1963 (להלן – "הפקודה").
[2]     חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן -1990.
[3]     הודעה על קביעת חבר בני אדם לצורך קבלת פטור על הכנסה מהשכרת דירת מגורים.
[4]      2% פחת מעלות דירה כולל המקרקעין.
[5]      בתנאים מסוימים.
[6]    מסים המשתלמים על ידי תושב ישראל למדינת חוץ, למעט מסים עירוניים.

רח' דיזנגוף 14, קומה 3, תל אביב, מיקוד 6428117

טלפון :  03-6298019, 077-4260800, פקס: 03-6299519 או 077-5558030

מייל: office@efraty.com

הבהרה: כל סקירה ו/או מידע המובא/ת בתקשורת זו אינו/ה מיועד/ת לשימוש או להצגה או להעתקה, בשום אופן ובשום צורה, והשימוש בסקירה ו/או במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד, ואינו/ה יכול/ה לשמש לקוח, אדם או ישות כלשהי לכל מטרה, לרבות, אך לא רק, לייעוץ מס או להצגה בפני רשויות או להתגוננות לשם מניעת עונשין שעלולים לחול על נישום כלשהו וכיו“ב.

אך מובן הוא כי אין המידע האמור מהווה תחליף למקורות ו/או לייעוץ ו/או מהווה פרסומת שמטרתה לעודד רכישת שירות.

3th floor,14 th Dizengoff. Tel Aviv, 64281,  Israel

Tel: +972-3-6298019, +972-77-42608800,

Fax +972-3-6299519

Any tax advice in this communication is not intended or written to be used, and cannot be used, by a client or any other person or entity for the purpose of avoiding penalties that may be imposed on any taxpayer. The information  aim isn't sell service or product.

th floor, 14 th Dizengoff Tel Aviv Israel +972-3-6298019, +972-77-4260800, Fax +972-3-6299519

Any tax advice in this communication is not intended or written to be used, and cannot be used, by a client or any other person or entity for the purpose of avoiding penalties that may be imposed on any taxpayer.

 3 th floor, 14 th Dizengoffst. Tel Aviv Israel +972-3-6298019, +972-77-4260800, Fax +972-3-6299519
Any tax advice in this communication is not intended or written to be used, and cannot be used, by a client or any other person or entity for the purpose of avoiding penalties that may be imposed on any taxpayer.